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L’Agenzia delle Entrate spiega come conteggiare le spese sostenute per lavori antisismici e di efficentamento energetico nel calcolo della plusvalenza.

Se si realizzano interventi agevolati con il Superbonus e, prima che passino cinque anni, si vende l’immobile, le spese sostenute per i lavori sono deducibili dalla plusvalenza da tassare.

Superbonus e vendita dell’immobile, il caso

L’Agenzia ha esaminato il caso di un condominio, che ha deliberato interventi trainanti di riduzione del rischio sismico ed efficentamento energetico, e di un privato, proprietario di un’abitazione nel condominio, che ha realizzato, congiuntamente ai lavori svolti dal condominio, interventi trainati di sostituzione degli infissi. Sia il condominio sia il privato hanno optato per lo sconto in fattura.

Il privato ha sottoscritto un preliminare per la vendita del suo immobile e, trattandosi di una vendita durante il quinquennio, ha chiesto all’Agenzia delle Entrate se potesse dedurre dal prezzo di vendita le spese sostenute per la ristrutturazione ai fini del calcolo della plusvalenza tassabile.

Superbonus, spese deducibili

L’Agenzia delle Entrate ha spiegato che, ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, si considerano redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Sono esclusi gli immobili acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Queste plusvalenze sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

L’Agenzia ha illustrato che la plusvalenza è tassabile se la cessione dell’immobile avviene entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione. Ma, come previsto dal TUIR, questa regola non vale per gli immobili ricevuti in eredità e per le prime case.

Fatte queste premesse, l’Agenzia ha ricordato le conclusioni cui è giunta la Cassazione con la sentenza 16538/2018. La Cassazione ha affermato che i costi inerenti al bene sono deducibili dalla plusvalenza tassabile. Ma quali sono i costi inerenti al bene? Per la Cassazione sono quelli relativi all’acquisto, ad esempio spese notarili e imposte, e quelli che comportano un aumento del valore e della consistenza economica del bene. Diversamente, non sono deducibili le spese correlate alla normale gestione del bene.

L’Agenzia delle Entrate ha quindi concluso che le spese per la realizzazione degli interventi agevolati con il Superbonus incrementano il valore dell’immobile e non si riferiscono alla normale gestione. Di conseguenza, tali spese sono deducibili dalle plusvalenze.

L’Agenzia ha concluso che non è rilevante la circostanza che il condominio e il condomino abbiano optato per lo sconto in fattura “trattandosi di una modalità alternativa alla fruizione diretta della detrazione”.