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La vendita dell’appartamento: chi paga i debiti condominiali?

Ci sono però dei casi particolari che lasciano qualche dubbio in merito a chi deve pagare i debiti condominiali. Ricorrente è l’ipotesi di chi vende casa e lascia dei debiti con il condominio. In questo caso il nuovo acquirente è responsabile con il vecchio condomino per i debiti da questi lasciati nell’anno di acquisto e in quello precedente. In realtà, non è proprio così: il termine da considerare non è il rogito ma il momento in cui il rogito (o una equivalente attestazione del notaio) viene inviata all’amministratore di condominio affinché aggiorni l’anagrafe condominiale. Questo momento funge da spartitraffico:

  • i debiti sorti dopo questa data ricadono sul nuovo proprietario,
  • quelli sorti nello stesso anno e nell’anno anteriore ricadono sia sul venditore che sull’acquirente: si tratta di una responsabilità solidale. L’amministratore potrà presentare il decreto ingiuntivo al nuovo condomino che però si rivarrà sul vecchio;
  • i debiti sorti ancora prima restano a carico del precedente condomino.

Abbiamo analizzato il caso delle spese condominiali ordinarie; ma cosa succede invece per quelle straordinarie? Capita infatti che il condominio abbia bisogno di una ristrutturazione, a volte importante e costosa, della facciata. Queste spese vengono prima deliberate dall’assemblea, poi si procedere a una gara di appalto e poi si autorizza l’amministratore a firmare il contratto con la ditta esecutrice; solo alla fine fine approvato il prospetto di spesa totale ed il riparto delle singole quote secondo le tabelle millesimali. Può succedere che durante queste operazioni vi sia una compravendita. In tali casi, se le spese straordinarie sono state deliberate dall’assemblea prima della vendita, potranno essere richieste esclusivamente al venditore e non anche all’acquirente. È però importante in questo caso verificare che tipo di deliberazioni sono state adottate prima della compravendita e cioè se queste abbiano deciso non solo la categoria dei lavori e dunque ad esempio ristrutturazione della facciata e dei lastrici solari, ma anche il costo degli stessi e la relativa ripartizione tra i condomini. Se infatti prima della vendita è stato deliberato solo di ristrutturare la facciata ma non sono stati decisi né i lavori da fare, né l’importo della spesa complessiva né la ripartizione, l’obbligo al pagamento spetta al nuovo proprietario anche se non ha partecipato alla prima delibera con cui si decideva di svolgere i lavori. Il motivo è che è obbligato al pagamento delle spese condominiali il condomino che ha potuto partecipare alla decisione sulla spesa.

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Davide Rigatti

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