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Mutui prima casa, ecco chi resta fuori dalla moratoria

Alla sospensione delle rate dei mutui prima casa non potranno accedere le famiglie che hanno acquistato la propria abitazione recentemente, precisamente dopo marzo 2019. La misura di sostegno, ampliata per l’emergenza coronavirus dal Dl «Cura Italia», sarà inaccessibile anche per tutte quelle giovani coppie, spesso con un componente under 35, per cui è stato attivato il Fondo nazionale di garanzia mutui prima casa per accedere al finanziamento. È questo quanto emerge dall’esame del decreto attuativo del ministero dell’Economia sui nuovi requisiti per la sospensione delle rate, pubblicato in Gazzetta ufficiale sabato 28 marzo, e dal nuovo modulo per presentare domanda.


L’ampliamento della moratoria per il coronavirus 

Il Decreto 18/2020 («Cura Italia»), infatti, ha esteso la possibilità di chiedere la moratoria sui mutui prima casa anche ai seguenti soggetti:


- lavoratori dipendenti sospesi dall’attività (o in cassa integrazione) per un periodo di almeno 30 giorni (con una durata progressiva, fino a un massimo di 18 mesi);

- lavoratori che hanno subìto una riduzione dell’orario per almeno il 20 per cento (con una durata progressiva, fino a un massimo di 18 mesi);

- lavoratori autonomi e liberi professionisti che autocertifichino «[...] un calo del proprio fatturato superiore al 33% del fatturato dell’ultimo trimestre 2019» (per un massimo di nove mesi).


Il modulo per fare domanda è già pronto e le filiali hanno iniziato ad accettare le prime domande, che verranno poi esaminate da Consap (la controllata del Mef che gestisce il fondo per la sospensione delle rate, detto Fondo Gasparrini, dotato di circa 425 milioni).


I requisiti che tagliano fuori giovani coppie e neo-proprietari 

Per l’emergenza è stato eliminato il tetto Isee di 30mila euro, ma restano valide alcune limitazioni che, di fatto, allontaneranno le giovani coppie e i neo-proprietari da questa misura. Per l’accesso alla moratoria sui mutui prima casa, infatti, è richiesto dal regolamento:

- che l’immobile oggetto del mutuo sia identificabile come «prima casa» (adibito quindi ad abitazione principale dello stesso mutuatario);

- che l’immobile non abbia le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici in data 02/08/1969 (non deve pertanto rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9);

- che il mutuo non sia di importo superiore ad 250.000€;



- che il mutuo sia in ammortamento da almeno un anno;

- che per la stipula non si abbia usufruito di agevolazioni pubbliche.


Gli ultimi due requisiti elencati comportano delle conseguenze. Il fatto che il mutuo debba essere in ammortamento da almeno un anno, vuol dire in pratica che l’accensione del finanziamento con ipoteca deve essere avvenuta prima di marzo dello scorso anno, introducendo una specie di criterio di «anzianità» del mutuo come discriminante.

Inoltre, a meno che in fase di conversione del Dl «Cura Italia» non venga specificato che «sono inclusi anche i mutui che abbiano usufruito di agevolazioni pubbliche», al momento restano tagliati fuori dalla misura tutti coloro che hanno stipulato contratti di mutuo con garanzia Consap a partire dal dicembre 2014, pur avendo subito le conseguenze dell'emergenza Covid-19: finora il Fondo di garanzia sui mutui per la prima casa ha permesso di accendere circa 100.000 mutui e si calcola che il 10% dei mutui rilasciati nell’ultimo anno in Italia sia stato concesso attraverso lo strumento della garanzia statale.


L’incompatibilità con la garanzia «pubblica» sul mutuo 

Il numero delle richieste di accesso al Fondo mutui prima casa per il mutuo prima casa è cresciuto esponenzialmente negli ultimi due anni arrivando a superare le 5mila richieste al mese nei periodi più accesi. L’articolo 2, comma 477, lettera b) della legge 244/2007 prevede che, al momento della richiesta di sospensione di sospensione delle rate, i mutui che fruiscono di agevolazioni pubbliche non possano godere di questo beneficio potenziato per l’emergenza in corso. La nuova modulistica pubblicata sul sito Consap precisa che tra le agevolazioni pubbliche è ricompresa la garanzia del Fondo prima casa (articolo 1, comma 48 lettera c) della legge 147/2013). Ciò al fine di evitare il cumulo tra il beneficio dell’agevolazione pubblica che assiste il finanziamento e quello della sospensione (entrambi a carico della finanza pubblica).


Fatto sta che, in questo modo, ad essere tagliati fuori dalla moratoria potrebbero essere proprio i più giovani nuclei familiari con meno solidità economica. Infatti, il Fondo mutui prima casa è un fondo rotativo istituito con la legge di Stabilità 2014 (articolo 48, comma 1, legge 147/2013) come strumento di supporto per l’acquisto della dimora: le banche si impegnano a non chiedere garanzie aggiuntive (oltre all’ipoteca sull’immobile e alla garanzia fornita dallo Stato), anche laddove sarebbero richieste in base alla condizione economica del nucleo familiare. Il Fondo finora è stato usato per lo più da giovani under 35 (57,4%) e fra i 36 e i 45 anni (30,5%), molti dei quali con contratti a tempo determinato o lavoratori autonomi, incapaci di garantire da soli le somme richieste. Una platea, insomma, che oggi potrebbe trovarsi in difficoltà a causa dell’emergenza sanitaria ma che non potrà accedere alla moratoria.


Il nodo della convenienza: 50% degli interessi da pagare 

Prima di presentare domanda, comunque, è bene valutare la reale convenienza della moratoria delle rate per chi ha acceso un mutuo da poco: durante i mesi di sospensione al mutuatario sarà comunque richiesto di provvedere al pagamento del 50% degli interessi (incluso lo spread), per poi ripartire con l’ammortamento da dove si era lasciato (la quota capitale viene congelata) e prolungando la durata del mutuo per un tempo pari alla sospensione concessa. Quindi, di fatto, l’operazione ha un costo che va calcolato. E in base a quanti interessi si pagano, di solito più elevati se il mutuo è stato attivato da pochi anni, potrebbe risultare più o meno conveniente. La valutazione va fatta prendendo in considerazione anche le possibili alternative, ad esempio chiedere una rinegoziazione del proprio contratto di mutuo o una surroga.

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Davide Rigatti

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