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La cedolare secca consiste nella possibilità di optare per il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali, per la parte derivante dal reddito dell’immobile. Se si opta per la flat tax non è obbligatorio pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Da sottolineare che la cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per l’eventuale cessione del contratto di affitto.

La cedolare secca può essere scelta dalle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o dell’usufrutto dell’immobile locato. Il reddito assoggettato alla cedolare secca è escluso dal reddito complessivo, sul reddito derivante dalla cedolare secca non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni. Una delle principali novità riguardanti gli affitti commerciali che entrerà in vigore con la legge di Bilancio 2019 è la possibilità di optare per la cedolare secca anche per gli immobili commerciali.

Cedolare secca sugli affitti
Coloro che affittano immobili a fini abitativi possono già optare per la scelta di una cedolare secca pari al 21% o al 10%, rispettando determinate regole e requisiti. Scegliendo questa flat tax il locatario decide di pagare una tassazione sull’affitto che percepisce fissa (10% o 21%) sostituendo la tassazione ad aliquota variabile irpef, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo. La tassazione fissa al 10%, opzione che può essere scelta in caso di contratti di affitto non soggetti a rivalutazioni Istat e fissi per tutta la durata del contratto, è sicuramente una percentuale di tassazione assolutamente conveniente. Fino alla legge di Bilancio 2019 redatta durante l’autunno di quest’anno la cedolare fissa non era estesa per i contratti di locazione di immobili ad uso commerciale, ma ora questa opzione di scelta sarà estesa anche alle locazioni commerciali.
 
Cedolare secca sui contratti di locazione: vincoli e requisiti
Secondo il testo della legge di Bilancio 2019 non ancora approvata, la cedola secca sarà prevista pari all’aliquota del 21% e potrà essere applicata ai locali commerciali fino a 600 metri quadri, escluse le pertinenze, appartenenti alla categoria catastale C/1. La cedolare secca non potrà essere applicata per i contratti stipulati nel 2019 se al 15 ottobre risulta in essere tra gli stessi soggetti e per lo stesso immobile, un contratto non scaduto interrotto in precedenza non rispettando le scadenze contrattuali precedenti.

Cedolare secca: quando conviene
Per valutare se optare per la flat tax o meno bisogna inizialmente confrontare la cedolare secca con l’applicazione della tassazione per scaglioni di reddito Irpef, ossia la tassazione applicata in caso di assenza della tassazione cedolare fissa. Non è facile eseguire con chiarezza e precisione questo calcolo, anche se nella maggior parte dei casi l’applicazione della flat tax sarà sicuramente conveniente. Bisogna inoltre considerare la possibilità dei comuni di alzare l’Imu o la Tasi dello 0,8 per mille, valutando quindi questo possibile aumento nella tassazione globale da attribuire all’immobile che verrà messo in locazione. Bisogna considerare che la Flat Tax racchiude, all’interno della propria aliquota fissa, l’Irpef, l’Addizionale regionale e l’Addizionale comunale (per la parte derivante dal reddito dell’immobile), l’Imposta di Registro (compresa quella dell’eventuale conclusione e proroga del contratto di affitto) e l’imposta di bollo (compresa quella eventuale sulla conclusione e la proroga del contratto stesso).

Come esercitare l’opzione
La legge di Bilancio non è ancora stata approvata e quindi le modalità di scelta della flat tax per i canoni di locazione di immobili ad uso commerciale non sono ancora state determinate in maniera dettagliata e pratica e dettagliata. Ma può essere utile conoscere le modalità di scelta per la flat tax sugli immobili ad uso abitativo in quanto non si prevede una netta differenza per le modalità di scelta. Si prevede quindi che la scelta della cedolare secca potrà essere eseguita in fase di registrazione del contratto ma anche negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. Se l’opzione non verrà scelta all’inizio la tassazione avverrà per l’aliquota ordinaria, conseguentemente le imposte di registro e di bollo dovranno essere pagate ed eventualmente , in caso di variazione di scelta dell’opzione cedolare, non potranno essere rimborsate. L’adesione alla cedolare secca potrà avvenire anche in modalità telematica con la compilazione del nuovo modello RLI predisposto dall’agenzia delle entrate . Con la compilazione del modello attualmente è possibile scegliere la flat tax per gli immobili ad uso abitativo ma si prevede che sarà lo stesso modello o comunque similare il modello scelto e proposto dalla Agenzia delle entrate per la scelta della tassazione fissa cedolare per gli immobili ad uso commerciale.

Chi può scegliere la cedolare secca per gli immobili ad uso commerciale
La scelta della flat tax è in capo alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà dell’immobile, nessuna possibile interferenza ricade su coloro che pagheranno la locazione, in quanto la scelta dell’opzione di locazione non ricade su di loro.
 
Confedilizia e Stato: aspetti favorevoli dell’introduzione della Flat Tax
Confedilizia è stata una delle prime associazioni assolutamente favorevole all’introduzione della cedolare secca flat tax al 21%, in quanto la richiesta di equiparare la tassazione tra gli immobili ad uso abitativo e ad uso commerciale è una richiesta che viene fatta da anni. Secondo un calcolo di Confedilizia l’introduzione della flat tax permetterà a chi ha in locazione un locale ad uso commerciale un un risparmio tra i 1.000 e i 2.800 Eur di tasse annuali .