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Entre las obligaciones de comunicación del agente inmobiliario también está la de informar al comprador de cualquier defecto urbano del edificio. Para responder son nuestros colaboradores de condominioweb.

El mediador y las investigaciones técnico-legales. Comencemos por un hecho: el mediador no tiene la carga de realizar investigaciones específicas sobre el activo objeto de la actividad planificada, ya que no están dentro de la diligencia común común requerida al mediador en el desempeño de su desempeño.

Sin embargo, esto no excluye que el mediador podrá, mediante acuerdo especial, el compromiso de cumplir determinadas investigaciones técnico-legales y para hacer que cada determinación sobre la condición de la propiedad de una manera tal que se garantice su regularidad urbano-catastral.

En la práctica, de hecho, se está extendiendo la posibilidad de proporcionar las obligaciones contractuales adicionales soportados por el mediador que obligan a dicha profesional para determinar también la regularidad urbana eventual y para ayudar a su cliente hasta el momento de la firma de la escritura.

En caso de incumplimiento de las obligaciones contractuales, por lo tanto, la parte obligada puede negarse a pagar la provisión. ¿Está obligado el Defensor del Pueblo a realizar investigaciones técnicas legales en ausencia de una tarea en particular? No, veamos por qué.

El caso. Los compradores promisorios de una propiedad demandan al mediador, para obtener de ésta la compensación por el daño sufrido por no haber sido informado de las diferencias urbanas que caracterizan al bien, impidiendo su comerciabilidad.

El tribunal de primera y segunda instancia rechazó la petición de los compradores promisoria señalando que el mediador no había violado las obligaciones de información impuestas por la ley en su contra, al dictaminar que las diferencias en cuestión sólo podían ser identificados por el personal especialmente a cargo.

Los compradores promisorios recurren en el Tribunal Supremo, alegando que el mediador habría fallado: a) la obligación de proporcionar la información prevista en el primer párrafo del art. 1759 c.c. del código civil según el cual el "mediador debe comunicar a las partes las circunstancias que conoce, relativas a la evaluación y seguridad de la transacción, que pueden afectar su celebración", b) así como el deber de cuidado derivado de la actividad profesional ejercido (artículo 1176 del Código Civil, segundo párrafo).

¿Qué se entiende por diligencia normal? El fallo del Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre el caso en cuestión, estableciendo que el Defensor del Pueblo no tiene la obligación de realizar investigaciones técnicas jurídicas particulares cuando no ha recibido instrucciones expresas. (Tribunal de Casación, 6.3.2018, ord No. 5153)

Antes de llegar a esta conclusión, el Tribunal de Casación, volviendo a un enfoque consolidado, destacó que la ley n. 39/1989 subordina el ejercicio de la mediación a la posesión de requisitos específicos de capacidad profesional, y la obligación de proporcionar información sobre este profesional debe ser acorde con la diligencia normal a la que está obligado a cumplir.

Por lo tanto, la obligación de proporcionar información sobre el mediador debe ser acorde con la diligencia ordinaria normal a la que está obligado a cumplir en el desempeño de su desempeño.

De acuerdo con los jueces del Tribunal Supremo, sin embargo, está más allá de la diligencia común ordinario que debe caracterizar el trabajo del Defensor del Pueblo en el ejercicio de la actividad profesional, en ausencia de asignación específica, la obligación de llevar a cabo la naturaleza técnica y jurídica de tales investigaciones por ejemplo, los que consisten en la evaluación, después de verificar los registros de bienes inmuebles, de la libertad de la propiedad de las transcripciones perjudiciales.

En este caso, por lo tanto, se estableció que el mediador no había asumido ninguna obligación contractual de verificar la regularidad urbana de la propiedad sujeta a preliminar, y la evaluación encontró que las mismas diferencias no eran conocidas ni siquiera por los vendedores y podrían haber sido identificado solo por un técnico especialmente designado.

Nada que hacer, por lo tanto, para los compradores: el mediador, a menos que esté expresamente previsto en el contrato, no está obligado a verificar la regularidad urbana de la propiedad.