Mutui, le banche temono le surroghe e ora offrono spread sul fisso più bassi del variabile. Che fare?
Osservando ai raggi x le nuove offerte di mutuo (sia per l’acquisto di una nuova casa che per la surroga) emerge un dato inequivocabile: in questo momento le banche stanno applicando sui mutui a tasso fisso degli spread più bassi, anche di 60 punti base (0,6%) rispetto agli spread applicati sui mutui a tasso variabile. Si tratta di un primato assoluto dai tempi dell’introduzione dell’euro, dato che solitamente lo spread sul mutuo a tasso fisso costa un po’ di più (10-15 punti base) rispetto a un variabile di pari durata perché il mutuo a tasso fisso è tecnicamente più rischioso per le banche come prodotto e, non a caso, per coprirsi dal rischio futuro di fluttazione dei tassi le banche si coprono acquistando un derivato (che in tempi normali scaricano in parte sul cliente applicandogli appunto uno spread più alto rispetto al variabile). Ma in questa fase non c’è derivato o copertura che tenga: le banche stanno evidentemente offrendo mutui a tasso fisso a sconto (in termini di spread) spingendo la domanda a stipulare più fissi che variabili (il sorpasso nelle preferenze è confermato anche dalle ultime rilevazioni d MutuiOnline.it). Il fisso, in questo momento, piace quindi di più. Ma anche perché sono le banche che lo stanno spingendo. La domanda è: come mai le banche vogliono vendere più mutui a tasso fisso in questo momento, a tal punto da scontare di molto lo spread? Le risposte sono due: 1) hanno paura, proponendo un fisso più caro, di veder scappare i mutuatari fra qualche anno attraverso il meccanismo delle surroghe; 2)?evidentemente non ritengono che nei prossimi anni i tassi saliranno di molto e con questi l’inflazione (che a quel punto renderebbe molto conveniente il fisso per il debitore ma meno per la banca). In questo momento, con il costo del denaro ai minimi storici la differenza tra il miglior variabile (tasso finito dato dalla somma tra spread ed indice Euribor) si attesta all’1,2% mentre il miglior fisso (dato dalla somma tra spread ed indice Eurirs della durata del mutuo) si attesta al 2,2% (ecco la tabella delle migliori offerte del momento). Siamo quindi a 100 punti di differenza nell’ipotesi di un mutuo pari al 50% del valore dell’immobile. La differenza tra il miglior variabile (1,36%) e fisso (2,7%) sale a 124 punti nel caso in cui il mutuo sia pari all’80% del valore dell’immobile. La differenza dei tassi riguarda il fatto che oggi le banche sono molto più selettive ed erogano con spread scontati (al di là della tipologia di tasso scelto) in funzione del rischio del cliente, e il cliente che chiede un mutuo del 50% è considerato più affidabile rispetto a chi chiede un finanziamento dell’80%. Resta il fatto che le banche stanno spingendo sul fisso. «Il denaro disponibile in elevati volumi e a costi storici minimi per il sistema creditizio favorisce innanzitutto differenziali di tasso molto risicati anche sulle durate di mutuo più lunghe - spiega Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline.it -. È inoltre evidente che le banche valutino tale situazione come destinata a non esaurirsi a breve, e possono così impegnarsi ad erogare mutui a tasso fissi molto bassi e per lunghe durate. Se da un lato, infatti, la banca deve rendere immediatamente disponibile la cifra totale del mutuo e potrà recuperare capitale ed interessi solo rata per rata nell'arco dei prossimi anni, dall'altro la banca valuta evidentemente che in tale arco temporale potrà ottenere dal mercato eventuali nuove disponibilità di capitale per ulteriori impieghi sempre a costi contenuti o comunque compatibili con quanto erogato nel frattempo. Un ulteriore vantaggio per le banche - prosegue Anedda - nell'erogare a tassi fissi così bassi è costituito dal fatto che siamo probabilmente vicini ai minimi assoluti che i tassi potranno toccare, quindi si riduce quasi a zero al possibilità che un domani possa risultare conveniente sostituire il proprio mutuo con una surroga. La banca può quindi contare su una maggiore probabilità di continuare a ricevere interessi sulla gran parte dei mutui erogati e per un periodo di tempo più lungo. Infine, tassi fissi più bassi favoriscono l'accesso al mutuo per un maggior numero di famiglie mantenendo un impatto della rata sul bilancio familiare più contenuto e più facilmente gestibile nel tempo, riducendo così anche i rischi di eventuali problemi di rimborso che si tradurrebbero in potenziali incagli o sofferenze per la banca, con tutte le conseguenze negative che ne deriverebbero per i bilanci dell'istituto». Se le banche spingono sul fisso non è detto che sia, pur essendo ai minimi storici, la migliore soluzione per ciascun mutuatario. Il fisso infatti va bene nei periodi di elevata inflazione, un po’ come un investimento in oro. Ma quando l’inflazione è bassa e con essa le prospettive dei prossimi anni il variabile mantiene un forte vantaggio dato che in partenza è sempre - e anche in questo momento - più basso del fisso. Molto dipende quindi anche dalla durata. Per mutui fino a 15-20 anni (dato che gli interessi si pagano per la gran parte nella prima metà del mutuo) ricorrere al tasso variabile potrebbe essere anche finanziariamente razionale. Per mutui di 30 anni, invece, aumentano i fatti di imponderabilità sui tassi e quindi il tasso fisso duella giustamente con il variabile. Riferimento: tratto da ilsole24ore.comCondividi l'articolo
