News immobiliari

Come ottenere una seconda volta il bonus prima casa se non si riesce a vendere il precedente immobile acquistato con l’agevolazione fiscale.

Hai intenzione di acquistare una nuova casa, perché quella attuale ormai è piccola per la tua famiglia, e vorresti usufruire di nuovo dell’agevolazione per l’acquisto di prima casa. Ma questo non è possibile perché non riesci a vendere quella che hai in possesso. Allora come potresti fare?

Per ottenere l’agevolazione per l’acquisto di prima casa, devono sussistere delle situazioni:

• Aver acquistato casa almeno 5 anni prima;
• Dover vendere la casa attualmente intestata come prima casa entro 1 anno dal rogito della nuova casa.

Ma si può verificare che a causa della crisi immobiliare non si riesca a vendere l’immobile, o si è costretti a svenderla. Quindi si cerca una nuova soluzione per ottenere l’agevolazione di prima casa, come ad esempio intestare la casa ad uno dei figli. Ma anche questa può essere una soluzione non idonea, perché si tema che il figlio possa pretendere l’uso esclusivo dell’immobile e quindi un’altra soluzione potrebbe essere mantenere l’usufrutto sul bena ma questo potrebbe costare troppo perchè risulterebbe come usufrutto di seconda casa. Ma, allora chi ha già usufruito dei beneficio di acquisito di prima casa non può più usufruirne? Finche  non sussistono le condizioni su elencate purtroppo no.

Bonus prima casa: quali benefici fiscali?

Il bonus prima casa consiste in un notevole taglio alle imposte, e queste sono:

• La riduzione dell’Iva dal 10% al 4%: ciò è possibile quando si acquista l’immobile dall’impresa produttrice, è rivolto ai contribuenti che acquistano casa direttamente dall’impresa costruttrice, si paga in misura fissa 200 euro per imposta ipotecaria e catastale;
• Acquisti per successioni o donazioni: si applicano imposta ipotecaria e catastale in misura fissa, ovvero 200 euro;
• Imposta di registro al 2%: ciò si applica per gli acquisti da privati. In base a quanto stabilito, il bonus prima casa 2018 per acquisti da privati permetterà di pagare l’imposta in oggetto sul valore catastale dell’immobile, sulla base del principio prezzo/valore. Imposta catastale e ipotecaria ammontano in questo caso a 50 euro;
• Credito d’imposta: il bonus prima casa per i soggetti che vendono e riacquistano casa entro 12 mesi usufruendo delle agevolazioni prevede la possibilità di sottrarre l’imposta da pagare con quella già pagata per l’acquisto della precedente abitazione.

Bisogna anche sapere che per gli acquisti effettuati da agenzie immobiliari è prevista una detrazione Irpef di importo pari al 19% ed entro il limite di 1.000 euro e, che gli interessi passivi del mutuo possono essere detratti dalla dichiarazione dei redditi.

Chi può richiedere il bonus prima casa 2018: i requisiti

Il bonus prima casa per essere richiesto, come abbiamo già detto, c’è bisogno di rispettare alcuni requisiti, come:

• non possedere alcuna abitazione sul territorio nazionale per cui si è già goduto del bonus prima casa. Oppure venderla entro 1 anno dal rogito;
• non essere proprietario di un immobile nello stesso Comune in cui si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
• essere residente nel Comune in cui si acquista casa o trasferirvi la residenza entro 18 mesi dal rogito;
• non essere titolare di diritto d’uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nello stesso Comune in cui si richiede l’agevolazione sull’acquisto della prima casa.

Quindi, deduciamo che il bonus si potrà richiedere di nuovo, ma è vincolato alla vendita dell’immobile in possesso che va venduto entro 12 mesi altrimenti l’agevolazione viene persa.

Altri requisiti da rispettare per ottenere l’agevolazione di prima casa sono ad esempio che non bisogna acquistare una casa di lusso e inoltre la casa acquistata con il bonus non può essere rivenduta prima dei 5 anni di possesso.

Come fare se la precedente casa non si vende

Ora vediamo come poter usufruire del bonus prima casa senza dover vendere la casa che si ha in possesso in modo frettoloso e quindi con la possibilità di svenderla. Le soluzioni sono tre, ecco quali:

• Se si ha un figlio si può intestare a lui la nuova casa. Si procederà con una donazione indiretta che non necessita del notaio, si paga il venditore e ci si intesta il mutuo mentre la proprietà della casa finisce direttamente in capo al figlio. Per far ciò è necessario prima chiedere l’autorizzazione al tribunale. In più il genitore corre il rischio di lasciare un bene a una persona diversa che, un giorno potrebbe anche chiedere l’uso esclusivo dell’immobile, cacciando i genitori. Una soluzione è tenersi l’usufrutto, ma questo ha un costo perché la quota dell’usufrutto verrà considerato come seconda casa.
• Se si ha una moglie in separazione dei beni si può intestare a lei la nuova casa. Il rischio è che, in caso di separazione, la moglie potrebbe rivendicare la proprietà e lasciare l’uomo senza casa. Per cautelarsi il marito dovrebbe far firmare dalla moglie una scrittura privata in cui la stessa riconosce il carattere simulatorio dell’intestazione nonché il fatto che l’immobile è stato interamente pagato con i soldi del coniuge. Sicuramente l’operazione è rischiosa.
• Se non si può vendere la prima casa, la si può donare. Infatti la si può donare alla moglie in separazione di beni o al figlio. In questo modo, il contribuente non ha più nessun immobile intestato e risulterà non più titolare di un’altra abitazione acquistata con il bonus prima casa e potrà usufruire per una seconda volta della suddetta agevolazione.

Quindi, concludendo, il contribuente che sta acquistando un nuovo immobile con il bonus prima casa potrà tentare di vendere la precedente e, se ciò non avviene, prima della scadenza di un anno dal rogito, potrà donarla ad esempio al figlio. In questo modo non avrà problemi con l’Agenzia delle Entrate.